文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语)资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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